安徽省住房和城乡建设厅关于印发《安徽省前期物业服务合同》（示范文本）

安徽省前期物业服务合同

  安徽省住房和城乡建设厅  编制

使用说明

1.本合同文本为示范文本，适用于本行政区域内在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2.本示范文本所称前期物业服务，是指开发建设单位通过招投标方式或者经县级人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，由合同双方当事人按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本示范文本所称甲方为开发建设单位，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。

4.对本示范文本条款的内容双方当事人可以根据实际情况进行选择、修改或删减；约定无需填写的空格性条款，应在该条款空格处注明“无”等字样。

5.本示范文本未尽事项，可由双方当事人在签订合同时附页另行约定，并作为所签合同的组成部分。

6.根据国务院《物业管理条例》第二十五条和《安徽省物业管理条例》第四十一条的相关规定，双方当事人签订的前期物业服务合同为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。

7.前期物业服务合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同约定的相应义务。

8.本示范文本条款由安徽省住房和城乡建设厅负责解释。

安徽省前期物业服务合同

（示范文本）

甲方（开发建设单位）：                                  

营业执照注册号：                                        

组织机构代码：                                          

企业资质证书号：                                             

法定代表人：              联系电话：                    

委托代理人：              联系电话：                    

通讯地址：                                              

邮政编码：                

乙方（物业服务企业）：                                  

营业执照注册号：                                        

企业资质等级：          资质证书编号：                  

法定代表人：              联系电话：                    

委托代理人：              联系电话：                    

项目管理负责人：          联系电话：                   

通讯地址：                            

邮政编码：                            

根据《物权法》、国务院《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》等有关法律法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对             （物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章  物业项目基本情况

第一条  本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况

物业名称：                                

物业类型：□多层住宅  □高层住宅  □独立式住宅 □办公楼

□厂房      □其他                           

座落位置：      市    区/县      乡/镇          路     号

四至范围（附物业规划平面图）

占地面积：                 平方米

总建筑面积：               平方米 

其中：多层住宅面积         平方米

高层住宅面积         平方米

独立式住宅（别墅）面积         平方米

其他                           平方米

（物业规划平面图见附件一，物业构成细目见附件二）。

第二条  物业服务用房

物业服务用房建筑面积为       平方米，其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为     平方米，位于本物业             。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

（物业服务用房平面图见附件三）

第二章  物业服务事项

第三条  乙方确定的本物业服务项目负责人为：       ，联系电话：         。

（项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件四）。

第四条 乙方提供的前期物业服务为以下内容： 

1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和临时管理规约的授权制定本物业有关管理服务制度。

年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；

2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。

属于水、电、气、电信等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；

4.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育娱乐设施等的维护与管理 ；

5.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；

6.对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序进行管理维护；

7.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任；

8.对物业使用中禁止性行为进行监督管理；

9.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等；

10.                                         ；

11.                                         。

第五条  乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应权利，承担相应的义务。

第六条  其它事项：

1.在本物业保修期内甲方委托乙方代为保修的，费用由甲方承担。

2.会所、幼儿园、商业中心等物业服务内容及费用由相关单位与乙方另行商定。

3.                                                    。

第三章 物业服务质量标准

第七条  乙方应按甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定提供前期物业服务。

乙方提供的前期物业服务标准不得低于物业所在地物业管理主管部门公布的相应等级服务标准。

物业服务等级标准为       级。（具体标准见附件五）。

第八条  乙方应加强对物业使用中禁止性行为的监管，对业主（物业使用人）违反《临时管理规约》以及物业管理等相关法律、法规规定的行为进行劝阻、制止，对违法行为劝阻无效的应及时向有关行政主管部门报告处理。

第四章 物业服务费用

第九条  物业服务收费实行下述第       种方式：

（一）包干制。乙方按照本合同第十条约定收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。

（二）酬金制。乙方按照本合同第十条约定预收物业服务资金，在按照下述第  种方式先提取酬金后，应全部用于本合同约定的支出。年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，不足部分由全体业主承担。

1.每     （月/季/半年）按应收的物业服务资金    %的比例提取；

2.每     （月/季/半年）按     元的标准从预收的物业服务资金中提取；

3.                              。

第十条  物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：

多层住宅：                元/月.平方米；

高层住宅：                元/月.平方米；

独立式住宅（别墅）：      元/月.平方米；

办公楼：                  元/月.平方米；

厂房：                  元/月.平方米；

商业物业：              元/月.平方米；

物业：                      元/月.平方米。

 本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。

第十一条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其它费用。

第十二条  物业服务费（物业服务资金）按   （月、季度、半年）交纳，业主应在               （每月、季度、半年的第  日前）履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之   收取滞纳金。

物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。

第十三条  物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方承担，按季支付给乙方。

第十四条  业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。

第十五条  本物业共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯、水景、景观灯、绿化灌溉用水、二次供水等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由甲方承担。

第十六条  乙方应于（每半年、每年）   月    日向全体业主公布物业服务费用收支明细情况。

 物业服务收费实行酬金制方式的，乙方应制定物业服务资金年度预决算，并向全体业主公示。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）                                                ；

（二）                                                。

第十七条  乙方在本物业收取的停车服务费不超过物价主管部门规定标准。

1．地面车位

（1）中型机动车       元/月/辆

（2）小型机动车       元/月/辆

（3）摩托车（含燃油车）       元/月/辆

（4）电动车       元/月/辆

（5）三轮车       元/月/辆

（6）自行车       元/月/辆

（7）其他               。

2．室内（含地面、地下车库）

（1）中型机动车       元/月/辆

（2）小型机动车       元/月/辆

（3）摩托车（含燃油车）       元/月/辆

（4）电动车       元/月/辆

（5）三轮车       元/月/辆

（6）自行车       元/月/辆

（7）其他                 。

3．其他                                               。

（停车服务费以本物业所在地物价主管部门最终核定标准为准。）

4. 乙方收取车辆停放服务费，应建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进出管理，停车场所保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。

第十八条  乙方受甲方、业主（物业使用人）委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的事项与费用，由当事人与乙方自行约定。

第五章 物业承接查验

第十九条 物业承接查验内容和标准

1.甲、乙双方按住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定进行物业承接查验；

2. 甲方应当在物业交付使用15日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施、设备的承接查验工作。现场检查和验收时甲、乙双方共同参与，共同确认查验结果，并签订物业承接查验协议。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

3.物业承接查验费用由甲方承担。

4.现场查验20日前，甲方应向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设备设施清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）供水、供电、供气、供热、通信有线电视等准许使用文件；

（5）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

5．查验中发现的问题、相应解决办法及时限，应以书面方式予以确认。

第二十条  甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。乙方有权就房屋本体、共用部位及共用设施设备等质量问题要求甲方承担相关责任。

在保修责任期限内，如存在质量问题，按以下第     种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，甲方支付全部费用；

（3）                。

业主房屋专有部分房屋质量问题，业主应根据相关法律法规及购房合同直接向甲方要求承担相应责任。业主需要乙方配合的应给予帮助。

第六章 双方权利义务

第二十一条  甲方权利义务

1．应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；

2.负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容；

3．制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺；

4．在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，代表全体业主审定乙方制定的前期物业管理服务方案及物业服务年度、季度工作计划。监督、检查乙方物业服务工作开展情况；

5.甲方不得为了有利于销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺；

6.支持配合乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动，不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

7.按时足额向乙方支付本合同约定的应由甲方承担的各项费用；

8.向乙方移交符合规定面积和标准的物业服务用房；

9.按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，负责处理甲方遗留问题引发的纠纷；

10.按规定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；

11.                            ；

12.法律、法规规定的其他权利义务。

第二十二条  乙方权利义务

1.设立专门机构负责本物业的日常服务工作，并委派具有相应专业要求的管理与技术人员履行本合同；

 2．按照物业管理相关法律法规规定及本合同的约定独立开展物业服务活动，接受业主、甲方的监督，每半年向全体业主或甲方报告一次本合同履行及物业服务工作开展情况；

3．依法和本合同的约定，向业主（物业使用人）收取物业服务费（物业服务资金）；

4．在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业管理相关规章制度，并获得甲方同意后实施。乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主（物业使用人）应积极给予配合；

5．在甲方首期房屋交付前，乙方应安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场，配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等服务工作；

6． 对业主或物业使用人违反物业管理相关规定及《临时管理规约》的行为，应采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施；

7.可选聘专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将全部管理责任转让给第三方；

8.结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度季度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；保修期满后，乙方应根据物业实际情况制定本物业的年度大修、中修和更新、改造方案，并按规定程序办理；

9.在业主办理交房手续时，应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与装饰装修房屋的业主签订房屋装饰装修管理服务协议；

10.乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

11.因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状；

12.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理服务档案，并负责及时记载有关变更情况；

13.本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

14.                                    ；

15.法律、法规规定的其他权利义务。

第七章 物业管理服务期限

第二十三条  本合同为期       年，自      年      月      日起至       年      月      日止，为期       年。

本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。

第二十四条  本合同期限届满前       月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后      月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。

第八章 违约责任

第二十五条  因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。

第二十六条  因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十七条  甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期30日未支付的，乙方有权按相关规定向法院起诉。

乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。

第二十八条  因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十九条  以下情况乙方不承担责任：

1．由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；

2．因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成的损失的；

    3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4．非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5．在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害的，如因乙方故意或过失所致不在此限；

6．其他法律、法规规定或与甲方、业主另有约定的情形。

第九章 附则

第三十条  本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，应移交给甲方或      代管；并按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。

第三十一条  为维护甲方、业主的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主应积极配合乙方对上述情形发生时所采取的紧急避险措施。乙方不承担由此造成的责任和损失。

第三十二条  甲、乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十三条  本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成的，采取以下列第    种方式解决：

 1．提交               仲裁委员会仲裁；

 2．依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十四条  本合同连同附件共    页，一式    份，甲乙双方各执    份，报辖区物业管理行业主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。

第三五条  本合同经双方签字（盖章）后生效。

甲方盖章：                       乙方盖章：

法定代表人：                     法定代表人：

授权委托人：                     授权委托人：

     年  月  日                      年  月  日